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Sehr geehrter Anleger,

auch wenn aktuell die Angst vor Inflation im Allgemeinen etwas abgenommen hat, beschäftigen sich viele Menschen mit der Frage, wie sie ihr Geld in diesem Fall vor Entwertung schützen können. Die Stiftung Finanztest hat in ihrer Ausgabe von Juli 2010 eine Inflationsanalyse der vergangenen 40 Jahre gemacht und berechnet, wie sich Anlagen in Aktien, Renten und Gold seit 1970 entwickelt haben - also in Zeiten hoher und niedriger Inflation. Gerechnet wurde im der sog. "realen Rendite". Diese ergibt sich, wenn man von der nominalen Rendite die Inflationsrate abzieht. Bei der Inflationsrate wurde der offizielle Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes verwendet.

Renditen von Aktien, Anleihen und Gold in Zeiten von Inflation

In der Analyse zeigt sich kein erkennbarer Zusammenhang zwischen der Inflation und den realen Renditen von Aktien. Mal liegen die Aktien im Plus, mal im Minus - aber beides unabhängig davon, ob die Inflation gerade steigt oder fällt. Anfang der 70er Jahre zur Zeit der ersten Ölkrise, als die Inflation im Schnitt 5,9 % pro Jahr betrug, gab es für deutsche Aktien ein Minus von 3,1 % pro Jahr, für internationale Aktien sogar ein Minus von 8,7 %. Dagegen konnte man mit deutschen Aktien während der zweiten Ölkrise bei einer ebenfalls sehr hohen Inflationsrate von 5,4 % pro Jahr 2,6 % verdienen, mit internationalen Aktien sogar 18,2 %.
Die reale Rendite von kurz laufenden deutschen Bundesanleihen (mit einer Restlaufzeit von einem Jahr) lag zwar in den meisten Fällen über Null, wobei das Ergebnis dann immer relativ gut ausgefallen ist, wenn die Inflation bei max. 5 % pro Jahr lag, sich also über einen einjährigen Zeitraum nur verhältnismäßig gering nach oben entwickelte. Weniger gut war der Schutz bei höheren Inflationsraten. Dies liegt jedoch in der Natur der Sache. Ein Teil der Anleihezinsen ist von vornherein als Inflationsausgleich gedacht. Da sich die Inflationsrate für einen Zeitraum von einem Jahr relativ gut schätzen lässt, stimmt die im einjährigen Zins enthaltene Inflationsprognose meistens mit den Markterwartungen überein, so dass es hier nicht zu großen Abweichungen kommt. Damit bietet die 1-jährige Anleihe einen relativ guten Inflationsschutz. Im Vergleich zu anderen Anlageformen konnten in der Vergangenheit mit kurz laufenden Anleihen jedoch auch nur sehr geringe reale Renditen erzielt werden. Aktuell liegt die Rendite für eine 1-jährige-Bundesanleihe nominal bei ca. 0,6 %, so dass diese Anlageform selbst bei niedrigen Inflationsraten nicht rentabel ist.
Wenn es stimmt, dass Anleger eine Inflation am besten mit Gold überstehen, müsste der Goldpreis um so mehr steigen, je höher die Inflationsraten werden. Tatsächlich konnte man mit Gold während der beiden Ölkrisen, also in Zeiten von hohen Inflationsraten, auch entsprechend hohe Renditen erzielen. Zu beachten ist jedoch, dass im August 1971 die Bindung des US-Dollars an den Goldpreis aufgegeben wurde, was eine entsprechende Aufwertung des Goldes zur Folge hatte (siehe unseren Newsletter vom Juni 2010). Gegen eine Anlage in Gold als Inflationsschutz spricht auch die Entwicklung des Preises seit dem Hoch im Januar 1980, denn bis zum Jahr 2008 konnte man mit Gold nominell keinen Gewinn erzielen. Während der gesamten 80er- und 90er-Jahre musste real sogar ein Verlust von 2,5 % bzw. 3,1 % p. a. hingenommen werden. Offenbar braucht es größere Krisen, um den Goldpreis zu treiben. Gold ist damit tatsächlich ein Inflationsschutz, aber als langfristige Geldanlage kaum geeignet.

Renditeerwartungen von Anleihen

In Deutschland zählen Bundesanleihen zu einer der beliebtesten Anlageformen. Nicht nur direkt in Form von Bundesschatzbriefen oder ähnlichem, sondern vor allem indirekt über sog. kapitalgebunden Lebens- oder Rentenversicherungen investiert nahezu jeder Bürger in diese Assetklasse. In der Vergangenheit konnte man mit dieser Anlage passable Renditen erzielen. Zum Beispiel erzielte eine 10-jährige Bundesanleihe im Zeitraum von 1991 bis Juli 2010 eine jährliche Rendite von 7,4 %, was nach Abzug der Inflationsrate von ca. 2 % p. a. eine reale Rendite von 5,4 % p. a. ergab. Als Anleger sollte man sich jedoch mehr Gedanken machen, welche Rendite mit einer solchen Geldanlage in Zukunft erwirtschaftet werden kann. Diese Frage lässt sich relativ einfach beantworten, denn die Rendite einer Anleihe bestimmt sich nach zwei wesentlichen Faktoren: der Laufzeit und dem Zins. Hierzu ein Beispiel: Aktuell erhält man für eine 10-jährige deutsche Bundesanleihe eine Rendite von etwas weniger als 2,5 %. Dies bedeutet, dass der Anleger jedes Jahr den Zins bezahlt bekommt und zudem am Ende der Laufzeit den angelegten Betrag.
Zusätzlich ist jedoch auch noch die Veränderung des Zinsniveaus zu beachten, da der Betrag erst nach Ablauf der Laufzeit wieder neu angelegt werden kann und der Anleger während der Laufzeit nicht von einer Veränderung des Zinsniveaus profitieren kann. Bei steigenden Zinsen führt dies somit zu Einbußen in der Rendite, da sich die steigenden Zinsen nicht auf die Rendite der vorhandenen Anleihe auswirken, d. h. diese also an Wert verliert. Umgekehrt führt ein sinkendes Zinsniveau zu einer höheren Rendite einer Anleihe, da der Anleger weiterhin den höheren, fest vereinbarten, Zins erhält. Die Renditeerwartung der heute 10-jährigen Bundesanleihe (Zins: 2,5 %) bestimmt sich daher nach dem Zinssatz am Ende der Laufzeit im Jahr 2020. Hierzu ein paar Beispiele zur Veranschaulichung:

• Sinkt der Zins auf 2,0 %, dann erhöht sich die Rendite der heutigen Anleihe auf 2,7 %;
• sinkt der Zins auf 0,5 %, ergibt sich eine Rendite von 3,3 %.
• Steigt der Zins auf 4,0 %, dann sinkt die Rendite der Anleihe auf 2,0 %;
• steigt der Zins auf 6,0 %, ergibt sich eine Rendite von nur noch 1,5 % und
• steigt der Zins auf 8,0 %, ergibt sich eine Rendite von nur noch 1,1 %.

Das Beispiel mit einem Zinssatz von 0,5 % in 10 Jahren ist ein Extrembeispiel und übertrifft sogar die Situation in Japan, wo dieser Zins nur einmal für kurze Zeit erreicht wurde (Juni 2003). Ansonsten bewegten sich die 10-jährigen Zinsen selbst in einem deflatorischen Umfeld (seit 1998) in der Regel zwischen 1,1 % und 2 %. In einem Umfeld, wie es zahlreiche Marktexperten derzeit erwarten, dürften höhere Zinsniveaus die wahrscheinlichere Variante darstellen. Daher werden Anleihen auf langfristige Sicht mit - je nach Zinsentwicklung - teilweise deutlichen Renditeeinbußen zu kämpfen haben.
Zusammengefasst bedeutet dies: Die jährliche Gesamtrendite 10-jähriger Anleihen für die kommenden 10 Jahre wird maximal bei 3,3 % p. a. liegen und im schlechtestes hier dargestellten Fall bei 1 % p. a. liegen - vor Steuern, Gebühren und Inflation und ohne Berücksichtigung eines möglichen Zahlungsausfalls des Schuldners! Als Geldanlage für die Zukunft erscheinen Anleihen und Anlagen, die vorwiegend in Anleihen investieren, daher vollkommen unattraktiv.

Immobilien als Inflationsschutz?

"Wer einem möglichen Kaufkraftverlust des Geldes entgegenwirken möchte, sollte in Immobilien investieren." Diese Sichtweise ist insbesondere im konservativen Deutschland weit verbreitet. Die Befürworter dieser Sichtweise verweisen darauf, dass es sich um einen realen Wert handele, der nachhaltig Erträge erwirtschaftet (Mieten) und geringere Renditeschwankungen habe, als viele andere Anlagen. Schließlich haben manche Gebäude schon Kriege und Währungsreformen überstanden. Rückläufige Baugenehmigungen und Bauanträge und somit ein sukzessives Auseinanderlaufen zwischen dem Angebot und dem Bedarf nach Wohnraum stützen zeitweise zusätzlich das Argument der steigenden Mieten.
Andererseits haben jüngst erschienene Studien wie die des Analysehauses BulwienGesa ermittelt, dass die Miet- und Wertsteigerungen deutscher Wohn- und Gewerbeobjekte weit hinter den Inflationsraten zurückblieben. Demnach sind seit 1975 die Verbraucherpreise für den normalen Lebensunterhalt um 130 Prozent gestiegen, während die Preise für Gebäude und Mieten in einem selbst ermittelten Index aus 125 Städten nur um etwa 100 Prozent zunahmen. Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) liefert die Erklärung, warum Immobilien keinen Schutz vor Inflation bieten: "Bei steigender Inflation ziehen die Notenbanken die Zinszügel straffer, dadurch verteuern sich Hypothekendarlehen, die Nachfrage nach Immobilen fällt und damit auch die Preise". Zudem hat die Vergangenheit gezeigt, dass der Staat in hyperinflationären Phasen eingreift und die Immobilienbesitzer zur Kasse bittet. So wurde bei Ausbruch des 1. Weltkrieges ein Mietpreis-Stopp verhängt, während gleichzeitig die Ausgaben für die Instandhaltung inflationsbedingt dramatisch anstiegen. Auch im Rahmen der Währungsreform von 1948 beschloss die Politik eilig Sondersteuern für Immobilieneigentümer.
Vermutlich liegt die Wahrheit wie so oft in der Mitte. In einem vernünftig strukturierten Vermögensportfolio hat die Immobilie durchaus ihre Berechtigung. Für den Privatanleger sollte das selbstgenutzte Eigenheim Priorität haben, da es nicht nur Lebensqualität, sondern auch einen Beitrag zur Altersversorgung bringt.
Die Rechnung sieht jedoch gravierend anders aus, wenn man die Immobilie als Renditeobjekt betrachtet. Dann sollte man in seiner Kalkulation unbedingt die Erwerbsnebenkosten, wie z.B. eine Maklercourtage oder ähnliches, bedenken. Die sukzessive steigenden und nicht auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten schmälern die Rendite weiter. Mieterwechsel und damit häufig einhergehende Renovierungen sowie Leerstand (Mietausfallwagnis) können die Rendite ebenso extrem negativ beeinflussen wie Sonderumlagen bei Instandsetzungen im Gemeinschaftseigentum. Neue Bauverordnungen (Energieeffizienz, Brandschutz etc.) verpflichten Immobilienbesitzer mitunter zu aufwendigen Investitionsmaßnahmen.
Selbstverständlich ist die Lage einer Immobilie der bedeutendste Faktor für eine stabile Wertentwicklung. Grundsätzlich verheißen nur Top-Standorte Wertsteigerungen, die mit der Geldentwertung mithalten können. Der Trend zum Leben in den Ballungsräumen wird die Immobilienpreise innerhalb Deutschlands weiter auseinander laufen lassen und die Bedeutung des Standorts somit weiter verstärken. Deshalb gilt: Die Angst vor der Inflation sollte nicht das einzige Argument für den Erwerb einer Immobilie sein.